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| 如何玩转土地经营权抵押贷款？ | 浏览：633 回复：1 |
做梦少年 |
2016/5/16 11:32:00 编辑 | 1 楼 |
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【未来时氪】如何玩转土地经营权抵押贷款？
编者按：“未来时氪” 是 36 氪推出的行业私密交流会，每期一个主题，定向邀请顶尖创业者，私密内幕，未来趋势，最新动态——总而言之，我们只聊最前沿的。本期讨论农村金融行业，聚齐了国内目前探索最成功的一批农业金融实践者，包括翼龙贷董事长王思聪和土流网创始人伍勇、可牛农业创始人杨堃、大丰收 168联合创始人周单、京东金融农村金融负责人洪洁、乐钱创始人王炜等，就农业金融最核心的问题各抒己见，文章由本次活动讨论整理而成。 从古至今，中国最具有贷款意识的就是农民。相传宋朝农民冒着 50%的利率也要贷款，根据耕种特性传承下了春天垫现、秋后还现的习惯。但农村金融至今没有发展完善，离不开两个原因，一是无法保证农户还款的稳定性，二是农村缺少金融市场认可的标准化抵押物。 当我们从事农村金融业务时，当然要考虑是做信用贷还是抵押贷，两者优劣之争一直存在。但不难理解的是，移动互联网在农村还远未完全普及，资产和用户行为两方面的数据抓取尚不具规模价值，农村信贷缺乏数据基础，发放贷款基本靠挨家挨户调研。 抵押贷款则提供更 “实在” 的措施提升风控，而企业通常会用农民最大的资产——土地作抵押。在土地确权政策之前，农民对土地只有经营权，不具备所有权，无法利用土地、房产等市场化的金融抵押物来进行贷款，不像有地契的时代，随时可以将土地拿到当铺去当钱。中央政府在 2013年 初提出了耕地确权和土地经营权流转的政策，农民有了抵押土地经营权的可能。 但据一名农村金融领域创业者透露，龙江银行贷款 86 亿中，只有数千万来自抵押贷业务。事实上，土地经营权抵押贷款仍面临不少难题。 做好经营权抵押贷款，得先了解这些难题 土流网 CEO 伍勇认为土地确权是一大问题，以往收农业税时农民喜欢少报土地，后来国家发放补贴又开始虚报，人与人之间的利益关系也致使一些纠缠不清。所以有时即使完成确权，却因风险与追责不敢发证。另外，土地按等级划分也会带来确权麻烦，比如 “差” 的土地两亩才能换算成一亩。 土地经营权确权也不是很彻底。承包权和经营权两权分离有一定的年限，经营权抵押和房屋抵押不一样，房子抵押后在升值且年限很长，但经营权最多可被承包十多年。如果将十几年经营权一次抵押，变会不断流失其价值。 南北方也存在较大差异，土流网在进行抵押贷款的时候发现，北方单位农户的面积可能达到 50 亩至 100 亩、年限较长，颇具抵押价值。但在南方人均耕地大多只有 1-2 亩，业务必须找承包过其他农民土地的大农户。但他们更偏向一年一付的抵押，伍勇认为这才是经营权抵押贷款的最大难题，因为一年的土地经营权其实并不具备价值。 土地难处置也是一个问题，比如遇到农民不配合、耍赖等情况。伍勇认为二次流转的土地更好处置，因为承包者一般并非当地农民。 问题那么多，但也不是没办法 上文提到，由于一年一付对于资产、资金双方来说都不是很稳定的一个关系，投资者不敢大额投入，进行土地整治、建设设施，因为怕涨价和毁约。农民也怕投资者万一亏损后将地改造，所以只敢租一年。伍勇称土流网正在试点土地经营权按揭贷款来解决这个问题。 而乐钱创始人王炜则更为乐观，他认为一年一包的土地也值得去做。他发现，这种模式的问题主要在于土地是否有大规模开发，其在内蒙发现大量从农场导出来的地，必须一年一包。于是乐钱自己做了全部监管，办法是农场生产的粮食必须放到指定仓库，然后乐钱与中粮签订售卖协议、确保收购价格，如果价格没有达到则由保险公司来赔。这相当于把供应链金融叠加到经营权抵押贷款之中。 关于 “土地卖不出去” 的问题，京东则希望依靠其电商业务形成闭环来解决。京东金融农村金融负责人洪洁称，生产主体在京东金融贷款、承包土地后，可以打通京东商城上卖货、众筹的通道，帮助生鲜产品造品牌、打爆品，通过帮他们赚钱来吸引其贷款。 由于农时的影响，对效率要求非常高，比如在东北一年只种一季，稍有贻误便会浪费一年。当发生坏账时，走正常的诉讼体系会把时效拖长。为了提升效率，几位在座的创业者寻找到了“预流转”这条路径，相当于提前把土地经营权过户给企业，需要流转时快速办理。土流网还会和当地农村成立一个合资公司，与政府合作开设线下的土地产权交易中心，在放贷时也会寻求政府配合。 此外，土地本身也存在优劣，银行一般要求的抵押物是易评估、可交易、可处理，因为规模问题，银行不愿意去对土地做评估。土流网建设数据中心和评估体系，利用土地流转业务积累的数据对其进行预估。此外，伍勇也透露土流网正在与国内企业合作，用对方的卫星遥感技术获取土地生产情况的数据。 最后，土地经营权的相关政策仍有变动空间。据农业研究人员常红晓分析，现在土地确权后会在土地登记系统记录，而土地管辖从农业部门转到国土资源部门大概在三年之内会完成，在那之后创业者需要面对新的主管部门，这是大家必须关注的。 在讨论的最后，翼龙贷董事长王思聪和土流网创始人伍勇等人似乎达成了某种合作意向，一起来做大农村的金融市场。 目睹一场交易在眼前接近于谈妥，36 氪的小伙伴们颇感欣慰。也欢迎更多创始人关注我们的行业线下私密讨论会，没准聊着聊着就谈成了下一桩生意。 | ||
qq972373943 |
2018/6/26 11:20:46 编辑 | 2 楼 |
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有需要发表论文的吗
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